賃貸　千代田区の珍しい効果

そのためには莫大な投資資金が必要となりますし、それだけのお金を投資するなら、投資家は不動産だけではなく、株や債券にも投資した方がよいと判断するかもしれません。
現実的には投資家の実力に見合った範囲で、できるだけ多数の不動産に投資をするか、もしくは様々な不動産に分散投資している証券化商品に投資をするということになるでしょう。
ポートフォリオ理論の考え方の適用事例これまでの説明を、具体的な事例で見ていくこととしましょう。
ここでは事例を簡略化するために、 2つのオフィスビルSとTに投資する場合を考えます。
現実には、オフィスビル2棟だけに投資するポートフォリオは考えにくいことをお含みおき下さい。
ポートフォリオ理論の実践的な活用さて、これまで説明してきたポートフォリオ理論を、不動産投資の実践の場でどのように活用していけばよいでしょうか。
通常はある資金を投資する際、まずどんな種類のアセット・クラス(資産の種類)に投資したらよいかを考えます。
この段階のことをアセット・アロケーション(資産の割り当て)と呼んでいます。
ここでいうアセット・クラス(資産)は異なるリスクやリターンの特性を持つ資産の種類であり、株式、債券、現預金、不動産などに分かれます。
そうして、アセット・クラスごとに資金を配分したものがアセット・ミックス(資産の組み合わせ)です。
アセット・ミックスが決まると、不動産全体にどれだけの金額を投資するかが割り振られますので、今度はどんな不動産に投資するかを決める段階に入ります。
要するに、投資する不動産の内訳を決めるわけです。
内訳の決め方はいろいろありますが、不動産の場合は用途(オフィスビル、住宅、商業施設など)や投資する地域(大都市圏か地方か、東京都内でも何区かなど)によって区分するのが普通のやり方でしょう。
この段階のことをセクター・アロケーション(不動産部門の割り当て)と呼んでいます。
セクター・アロケーションが決まると、その枠組みに合った個別不動産の選択の段階に入ることになります。
ここまできて初めて、個別不動産が投資対象となるかどうかを検討することになるのです。
このように書くと難しく感じるかもしれませんが、考え方そのものは簡単です。
仮に500億円の投資資金があったとします。
その内の250億円を株式に、150億円を債券に、残る100億円を不動産に投資しようという具合に、投資資金の配分を決めるのがアセット・アロケーションです。
そして不動産の投資枠として与えられた100億円を、例えば「すべてオフィスビルへ投資」するが、投資地域を分散するため「東京都心5区に60億円、大阪や名古屋、福岡、その他の地方都市にそれぞれ10億円投資する」という具合に決めるのがセクター・アロケーションです。
そして、セクター・アロケーションの区分に従って投資対象となる個別不動産を実際に探すのが、個別不動産の選択の段階となるわけです。
ポートフォリオ構築のステップ(例)この投資の枠組みの中で、ポートフォリオ理論をあてはめることができるのは、アセット・アロケーションとセクター・アロケーションの段階です。
株式、債券、不動産の投資リスクやリターンはそれぞれ違いますが、それらをどのように組み合わせて投資したら有利な投資になるかを、ポートフォリオ理論を使って計算することになります。
ただし、その計算をするためには、そもそも株式や債券や不動産に投資したときに、それぞれのリスクやリターンがどれくらいであるか、わかっていることが必要です。
一方、個別不動産の選択の段階では、実際に個々の物件に投資していくなかで、セクター全体として計画に近いリスク・リターン構成になるように調整していくことになります。
思った通りの不動産が売りに出されるとは限らないので、現実には、なかなか予定通りにはならない場合も多いようです。
ポートフォリオ理論を実践の場で使うときに問題となるのは、日本では実務に使えるレベルの不動産投資の指標(どこの地区のどういう不動産に投資したら、どれくらいのリターンが期待できるかを示す実績データ)の整備が、まだ不十分であることです。
本来はアセット・アロケーションとセクター・アロケーションの段階で、どういう不動産にいくら投資しようと決めるべきなのですが、指標の整備が不十分なので、なかなか明確に「理論的にこうすべきである」と言い切れないのが実情です。
どの地域のどのレベルの不動産に投資したら、どのようなリターンが得られるかを示す指標のことを、不動産投資インデックスと呼びます。
数年前からこうしたインデックスの開発が、生命保険会社や信託銀行をはじめとする様々な機関で進められるようになりました。
しかし、日本ではビルや賃貸住宅などの売買事例や収益状況について、過去からのデータがきちんとした形で残っていないため、インデックス作成ではいろいろな工夫を余儀なくされています。
例えば、土地の時価を公的な評価(公示地価など)を利用して計算したり、賃料を一定のモデルを使って推測したりすることです。
また、不動産を持っている人や買った人は、その収益状況や取引内容を他人に知られたくないので、データ提供に積極的ではないことも、インデックスづくりを難しくしています。
これに対して米国や英国では、権威ある不動産投資インデックスが開発され、実務でも活用されています。
特に英国のI社の提供しているIPDインデックスは、質量ともに豊富なことで定評があります。
1985年に設立以来、 I社は活動範囲をイギリスからヨーロッパへと広げてきています。
最近は日本でもインデックス作りに着手しており、今後の動向が注目されるところです。
米国のある不動産会社のホームページで、次のような記述がありました。
監罰米国のある不動産会社のホームページでの記述(当社の運営実績は) NCREIFオフィス指標(米国の不動産投資インデックス)を年平均1.72%上回ってきました。
このように優れた不動産投資実績は、 NCREIFオフィス指標より45ポイントも低リスクで達成したものです。
不動産投資インデックスの信頼性が高まれば、将来的には日本でもこのような分析が行われることになるでしょう。
なお、グローバルな投資を行っている投資銀行や不動産ファンドなどは、ポートフォリオ運用の観点から、米国、アジア(日本、シンガポール、韓国、中国など)、欧州(英国、フランス、ドイツ、イタリアなど)といった地域に分散して不動産投資をしています。
これを国際分散投資と呼びます。
投資対象となるそれぞれの国ごとの不動産市況の変遷による市場リスクを削減するとともに、投資対象を広げることによって、より有効な(効率的な)ポートフォリオを構築することが狙いです。
自国以外の国に投資することになるので、そのカントリーリスクに見合ったプラスアルファのリターン(これをカントリーリスクプレミアムと呼ぶ。
マイナスのときもある)を求めることが多いようです。
不動産投資の利回りを高めるために、よく活用されるのがレバレッジです。
この原理を一言でいえば、 「自分のお金だけで投資するよりも、借入金をうまく組み合わせて投資した方が、より高い投資利回りを得られる場合がある」と説明できます。
レバレッジ(Leverage)とは「てこの作用」のことを意味します。

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